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债务服务覆盖率_Debt-Service Coverage Ratio

什么是债务服务覆盖率（DSCR）？​

债务服务覆盖率（DSCR）衡量企业可用现金流以偿还当前债务义务。DSCR向投资者和贷款人显示一家企业是否有足够的收入来支付其债务。该比率通过将净营业收入除以债务服务（包括本金和利息）来计算。

主要要点​

  • 债务服务覆盖率（DSCR）是衡量可用于支付当前债务义务的现金流的指标。
  • DSCR比率衡量企业的现金流与其债务义务的关系。
  • 贷款人使用DSCR来判断企业是否有足够的净营业收入来偿还贷款。
  • DSCR等于净营业收入除以债务服务，包括本金和利息。

理解债务服务覆盖率（DSCR）​

债务服务覆盖率是衡量公司财务健康状况的重要指标，尤其适用于高度杠杆化的公司。债务服务是指在特定时期内支付贷款所需的本金和利息的现金。

该比率比较公司的总债务义务与其营业收入。贷款人、利益相关者和合作伙伴关注DSCR指标，DSCR条款和最低标准通常包含在贷款协议中。

计算DSCR​

债务服务覆盖率的公式需要企业的净营业收入和总债务服务。净营业收入是企业的收入减去某些经营费用（COE），不包括税收和利息支付。它通常被视为息税前利润（EBIT）。

DSCR=Net Operating IncomeTotal Debt Service其中:Net Operating Income=Revenue−COECOE=Certain operating expensesTotal Debt Service=Current debt obligations\begin{aligned} &\text{DSCR} = \frac{ \text{Net Operating Income} }{ \text{Total Debt Service} } \\ &\textbf{其中:} \\ &\text{Net Operating Income} = \text{Revenue} - \text{COE} \\ &\text{COE} = \text{Certain operating expenses} \\ &\text{Total Debt Service} = \text{Current debt obligations} \\ \end{aligned}

总债务服务指的是包括即将到期的任何利息、本金、偿债基金和租赁支付在内的当前债务义务。这将包括资产负债表上的短期债务和长期债务的当前部分。[1]

由于利息支付可抵税，而本金偿还则不能，所得税会使DSCR计算变得复杂。计算总债务服务的更精确方法如下：

TDS=(Interest×(1−Tax Rate))+Principal其中:TDS=Total debt service\begin{aligned} &\text{TDS} = ( \text{Interest} \times ( 1 - \text{Tax Rate} ) ) + \text{Principal} \\ &\textbf{其中:} \\ &\text{TDS} = \text{Total debt service} \\ \end{aligned}

贷款人考虑因素​

债务服务覆盖率反映了企业在当前收入水平下偿还债务的能力。DSCR显示公司现金流的健康程度，并可决定企业获得贷款的可能性。贷款人定期评估借款人的DSCR。

DSCR为1.00表示企业的运营收入恰好足以偿还债务服务成本。DSCR低于1.00则表明现金流为负，借款人可能无法在不借入外部资金的情况下覆盖或支付当前的债务义务。DSCR为0.95意味着净营业收入仅足以覆盖年度债务支付的95%。

如果债务服务覆盖率接近1.00，该实体可能显得脆弱，现金流的轻微下降可能使其无法偿还债务。贷款人可能要求借款人在贷款期间维持最低DSCR。

重要提示： DSCR至少为2.00通常被视为非常强，尽管没有行业标准。它表明公司能够覆盖两倍的债务。许多贷款人会设定最低DSCR要求为1.[2]到1.[2]5。[2]

利息覆盖率与DSCR的比较​

利息覆盖率表示一家公司的营业利润在特定期限内覆盖所有债务利息的次数。这个比率最常以年度计算。

将该期间的EBIT除以相同期间内的利息支付，EBIT通常被称为净营业收入或营业利润。它的计算方式是从收入中减去间接费用和经营费用，如租金、商品成本、运费、工资和公用事业费用。

EBIT与利息支付的比率越高，公司的财务状况就越稳定。该指标只考虑利息支付，而不考虑贷款人可能要求的本金债务余额支付。

债务服务覆盖率评估公司满足最低本金和利息支付（包括偿债基金支付）的能力。将EBIT除以特定期间所需的本金和利息支付总额，得出净营业收入以计算DSCR。它还考虑了本金支付，因而DSCR是公司财务状况更为强健的指标。

DSCR的优缺点​

DSCR是贷款谈判中常用的指标，但其存在一些优缺点。

DSCR在长期内一致计算时具有价值，类似于其他比率。公司可以计算月度DSCR以分析其平均趋势并预测未来比率。DSCR下降可能是公司财务健康状况下降的早期信号，或可广泛用于预算和战略规划。

DSCR在不同公司之间也具有可比性。管理层可能使用竞争对手的DSCR计算来分析其相对表现。这可能包括分析其他公司在使用贷款推动公司增长方面的效率。

DSCR在评估公司长期财务健康状况时也是一种更全面的分析工具。与利息覆盖率相比，DSCR是一种更保守、更广泛的计算。

DSCR通常是年化比率，常常表示一个滚动的12个月周期。其他财务比率通常是公司健康状况的单一快照。DSCR可能更真实地反映公司的运营状况。

DSCR计算可以根据净营业收入、EBIT或息税折旧摊销前利润（EBITDA）进行调整，具体取决于贷款人的要求。当使用净营业收入、EBIT或EBITDA时，公司的收入可能被夸大，因为并非所有费用都被考虑在内。在这三种情况下，收入不包括税收。

DSCR的另一个限制是其对会计指导的依赖。债务和贷款根植于义务现金支付，但DSCR部分是基于权责发生制会计指导计算的。在审查基于公认会计原则（GAAP）的财务报表和规定固定现金支付的贷款协议时，会存在一些不一致性。

优点​

  • 可随时间计算，以更好地理解公司的财务趋势
  • 可用于比较不同公司之间的运营效率
  • 包括比其他财务比率更多的财务类别（如本金偿还）
  • 可能是对公司财务健康状况的更全面分析，因为通常以滚动年度计算

缺点​

  • 可能未能完全反映公司的财务状况，因为某些费用（如税收）可能被排除在外
  • 过度依赖会计指导，且可能与现金需求的实际时机大相径庭
  • 与其他财务比率相比，可能被认为是更复杂的公式
  • 不同贷款人之间的处理或要求没有一致性

DSCR示例​

假设一家房地产开发商向当地银行申请抵押贷款。贷款人希望计算DSCR，以确定开发商借款和偿还贷款的能力，因为其租赁物业将产生收入。

开发商表示，净营业收入将为每年2,150,000美元，贷款方注意到债务服务为每年350,000美元。DSCR计算为6.14×。借款人可以以其营业收入覆盖其债务服务超过六倍。

DSCR=$2,150,000$350,000=6.14\begin{aligned} &\text{DSCR} = \frac{ \$2,150,000 }{ \$350,000 } = 6.14 \\ \end{aligned}

MK Lending Corp已列出了其新抵押贷款的债务要求。黄色突出显示的列代表DSCR大于或等于1.00的投资者。橙色列代表DSCR低于1.00的投资者。黄色投资者风险更低，因此其贷款条件和LTV/CLTV条款比橙色投资者更有利。

MK Lending Corp。

Sun Country Inc.与美国财政部和纽约梅隆银行达成了一项协议。Sun Country同意作为贷款和担保协议的一部分接受若干财务契约。[3]

如果Sun Country的DSCR低于指定水平，将会触发某些事件。为了保护贷款方，当触发条件发生时，将实施某些应急措施。如果Sun Country的DSCR降至1.00以下，贷款方将收到特定时间内50%的精选收入。

如何计算债务服务覆盖率（DSCR）？​

DSCR通过将净营业收入除以总债务服务（包括贷款的本金和利息支付）来计算。如果一家企业的净营业收入为100,000美元，总债务服务为60,000美元，则其DSCR大约为1.67。

为什么DSCR重要？​

DSCR是企业与银行之间谈判贷款合同时常用的指标。申请信用额度的企业可能需要确保其DSCR不低于1.25。如果低于该水平，借款人可能会被视为违约。此外，DSCR还可以帮助分析师和投资者分析公司的财务实力，同时帮助银行管理风险。[4]

什么是良好的DSCR？​

良好的DSCR取决于公司的行业、竞争对手及其成长性。刚刚开始产生现金流的小型公司可能面临较低的DSCR预期，而成熟、建立良好的公司则通常较高。然而，通常DSCR大于1.25被视为强劲。低于1.00的比率可能表明公司面临财务困难。

结论​

DSCR是一个常用的财务比率，比较公司的营业收入与债务支付。该比率可用于评估公司是否有足够的收入来满足其本金和利息义务。DSCR通常被贷款人或外部方用来减轻贷款条款中的风险。

参考文献​

[1] MyAccountingCourse. "Debt Service Coverage Ratio."

[2] CFI Education. "Debt Service Coverage Ratio."

[3] U.S. Department of the Treasury. “Loan and Guarantee Agreement.”

[4] Griffin Funding. "What Is a Good Debt Service Coverage Ratio?"